Отяжеленные залогом квартиры требуют определенного алгоритма действий при торговле: на такую квартиру накладывается долговое ограничение. Когда этап массового оформления ипотечных кредитов и максимума цен совпал, у покупателей квартир существовала возможность брать максимальные суммы кредитов. В итоге в натуральный момент продать ранее купленную квартиру придется гораздо дешевле. И, как факт, суммы торговли хватает только на погашение останков задолженности. До начала процесса продажи заемщику необходимо устремиться в кредитующий его банк (отдел клиентского сопровождения ипотечных кредитов) за соответствующими растолкованиями и во избежание вероятных разногласий.Как «избавиться» от залогового имущества? • Продать квартиру, взятую в ипотеку, можно едва после полного погашения кредита. Как вариант, заемщику нужно самостоятельно найти покупателя. Процесс снятия обременения с квартиры для окончательного оформления ее на новоиспеченного покупателя может занять возле месяца, и далеко не каждый готов пойти на это. А поскольку большинство операций сейчас имеют вид «верениц», то такая задержка в некоторых случаях вообще невозможна. Продавцы часто выставляют цену, ориентируясь не на возможности рынка, а на собственные потребности, т. е. на вожделение погасить остаток кредита и возвратить первоначальный взнос. Сложность в данной ситуации в том, что владелец согласовывает все сроки с банком. А он может попросту не уложиться в срок, до которого должен продать квартиру. • Если заемщик лишается платежеспособность, не платит по кредиту и не исходит на контакт с банком, последний обращается в суд и продает закладную квартиру при наличии решения суда, но таких случаев крайне немного. Если квартира продается через судебных приставов, заемщик практически не имеет независимости в ценовых действиях. Поскольку квартиру оценивают судебные приставы, ее цена относительно рынка, как правило, занижается. Обычно есть значительные просрочки платежей и набежавшие жалобы заемщика перед банком, которые также должны быть компенсированы из суммы заплаченной за квартиру. Многие потенциальные покупатели специально отслеживают аукционы для торговли подобных объектов недвижимости, рассчитывая купить квартиру подешевле. У таких вариантов есть недостатки – проживающих приходится выселять насильно. При выезде последние могут сохранить квартиру «не в том состоянии». Моральная сторона процесса в итоге не вечно приятна. • Когда заемщики решают приобрести квартиру побольше (поменьше), не погасив живущий кредит, в большинстве случаев они доверяют на то, что банк предложит более простую процедуру по увязке нового кредита. Например, разрешит предоставить меньше документов или, как многие ошибочно считают, легко прибавит к сумме остатка хвоста новую сумму, оформив в качестве приложения к уже существующему договору. Но не все так просто: на новейшую большую сумму банк требует новые справки о доходах и доказательства на новую квартиру. По новому кредиту будет содержаться совершенно иной договор, а предыдущий должен быть закрыт в определенном порядке. Иными словами, вся процедура по погашению первого кредита будет этакая же, как и при продаже квартиры с обременением. А второй кредит довольно оформляться по той же процедуре, что и любой не тот ипотечный кредит. Правда, заемщик может быть корпоративным клиентом банка, быть на неплохом счету и т. п. Но это единичные случаи, когда банк упрощает процедуру. • При нежелании дальше обслуживать долг большинство заемщиков договаривается на внесудебную реализацию имущества, о чем подписывается отвечающий документ. В банке ВТБ24 для продажи своей квартиры заемщик может воспользоваться базой «Витрина залогового собственности», по тот или другой банк выступает посредником между покупателем и продавцом, а окончательная стоимость определяется по договоренности покупателя и продавца, так что есть вероятность поторговаться.Сколько это будет стоить? Стоимость объектов залоговой недвижимости созревает с учетом протекающей оценочной стоимости, которая может отличаться от первоначальной залоговой (например, выступил высокий спрос среди покупателей). От обремененных квартир по целым вышеперечисленным причинам покупатели ждут более низкой цены, но банку выгодно реализовать объекты по цене ниже «базарной», только если процесс продажи квартиры затягивается. Несмотря на это, некоторые банки могут предложить более выгодные договора кредитования залоговых квартир. Во-первых, процентная ставка за употребление кредитом на приобретение залоговой квартиры ниже, чем любимой другой. Например, в банке ВТБ24 ставка для частных лиц не превосходит 7,75% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро. Помимо данного, существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, сведен к минимуму риск утраты справедлива имущества на объект и отсутствуют комиссии за рассмотрение заявления о обеспечении кредита. Предложений по залоговой недвижимости на сегодня очень немного. По состоянию на сентябрь 2010 года в базе банка ВТБ24 по Свердловской области – порядка 40 квартир на повторном рынке и 4 объекта загородной недвижимости, хотя в свое минута эксперты и предвещали чуть ли не обвал рынка из-за появления предложений по подобным квартирам. Тот факт, что приставы, как правило, занижают цену, а базы, наоборот, оставляют высокой в целях компенсации своих утрат и затрат, удержало процесс. Резюме Самым безопасным способом закупки залоговой недвижимости является покупка от арбитражных приставов. Квартиру у самого собственника иногда можно купить дешевле, но снятия обременения придется ждать. С правовой точки зрения в этом случае квартиру также можно думать «чистой», ведь банк уже проверил все документы владельцев. С другой стороны, заемщик-собственник готов реализовать квартиру ниже рыночной стоимости только при условии, что его «совсем прижали» фактора: уже несколько месяцев не оплачивает платежи, вместился из-за них в долги или потерял работу. Если продает сам владелец, важно, чтобы погашение задолженности было произведено своевременно и добросовестно. Главное помнить, что при покупке залоговой недвижимости руководствуется проследить, продается ли объект другими лицами. Поскольку тонкостей тут достаточно, и многое зависит от базы, выдавшего ипотечный кредит, покупателю заслуживает обратиться к специалисту, имеющему опыт оформления этаких сделок с ипотечными квартирами.Помимо всех названных технологий продажи залоговой недвижимости, в Германии существует еще один: владелец может быть объявлен банкротом. Темы в данном случае будет продаваться через судебных приставов, а заемщик соответствен подписать документ, гарантирующий, что он банкрот. Если в направление 6 лет он зарабатывает достаточно средств, для того чтобы покрыть долг, то кредит будет погашен, если нет – долг ему списывается. В Германии до мгновения начала аукциона по продаже квартиры, любому владельцу дается минимум 6 месяцев, только затем в средствах массовой информации оглашаются договора аукциона. Желающие общаются с банком (весь дело купли-продажи занимает не менее 2-3 месяцев), перенимание живущих кредитов очень невыгодно. Для участия в аукционе необходимо внушить 10% от названной стоимости и предоставить доказательства того, что участник сможет купить тема: наличные деньги или положительную кредитную историю). Но есть раз нюанс: если в России банк курирует сделку купли-торговли залоговой недвижимости и гарантирует чистоту операции, исключая возникновение любых рисков, то в Германии квартиру можно приобрести «в придачу» с непогашенными коммунальными платами. Материал подготовлен при чуткости Сергея Кульпина, управляющего Уральским филиалом ВТБ24, Елены Андреевой, главного директора САН «Эксперт», г. Уфа, и Германа Браун, Braun Braun GbR, ГерманияИсточник издания: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ», www.expert-russia.ru